Nem jár bérleti díj a COVID-19 vírusjárvány miatti kijárási és nyitvatartási korlátozás idejére az érintett üzletek bérbeadóinak

Nemrég bérelt üzlethelyiségben működő, nemzeti értékeket hordozó árukat forgalmazó vállalkozások keresték meg a Nemzeti Jogvédő Szolgálatot azzal, hogy a COVID-19 vírus miatt elrendelt veszélyhelyzetben bevezetett kijárási és nyitvatartási korlátozások ellenére egyes bérbeadók (köztük önkormányzatok is) a teljes bérleti díjat akarják érvényesíteni és nem fizetés esetére felmondást helyeznek kilátásba. Az derült ki, hogy ezek a bérbeadók nem hajlandók tudomásul venni, hogy a járványügyi korlátozások miatt az un. nem stratégiainak minősülő üzletek bérlői nem tudták üzleti célra használni a bérleményt, a boltként történő használat ellehetetlenült, bevételük sem volt, ezért erre az időszakra bérleti díj nem jár.

A témának a nemzeti értékeinket éltető hazai kisvállalkozások érintő jelentősége is nagy, de rajtuk kívül számos más területen működő magyar kereskedelmi kisvállalkozásnak kell ezzel a komoly pénzügyi terhet jelentő és fizetésképtelenséggel, tönkremenéssel fenyegető helyzettel szembenézni. Szükségesnek látjuk ezért, hogy jogi álláspontunkat közreadjuk, abban a reményben, hogy a felvázolt jogi háttér iránymutatóként szolgálhat az önhibájukon kívül nehéz helyzetbe került helyiségbérlők és bérbeadók közötti konfliktusok békés, jogszerű és méltányos rendezése során.

Történeti jogfolytonossággal hatályos jogunk a szerződő felek érdekkörén, ellenőrzési körén kívül eső, szerződés teljesítését akadályozó körülményeket vis maiornak (ellenállhatatlan erőhatalom) tekinti.

Nem férhet kétség ahhoz, hogy a COVID-19 vírusjárvány miatt elrendelt veszélyhelyzet rendkívüli jogrendjének idején hozott, kijárást és bolt nyitvatartást korlátozó szabályai és ezek összhatása az üzlethelyiségek szerződő feleinek (bérbeadó, bérlő) érdekkörén, ellenőrzési körén kívül eső, szerződés teljesítését akadályozó vis maior körülménynek minősülnek.

A vis maior jogkövetkezményeit az üzlethelyiségek tekintetében kötött bérleti szerződésekre is alkalmazandó irányadó hatályos főszabályt, a Polgári Törvénykönyvről szóló 2013. évi V. törvény 6:336. §-ának alábbi (2) bekezdése tartalmazza:

„Arra az időre, amely alatt a bérlő a dolgot a saját érdekkörén kívül felmerült okból nem használhatja, bérleti díj nem jár.” A korábbi Polgári Törvénykönyv is hasonlóan szabályozta ezt a kérdést.

Az Alaptörvény 28.cikke a jogszabályok értelmezésről a következőként szól: „Az Alaptörvény és a jogszabályok értelmezésekor azt kell feltételezni, hogy a józan észnek és a közjónak megfelelő, erkölcsös és gazdaságos célt szolgálnak.”

Ezen értelmezési szabály és az alábbi szakirodalmi források a Ptk. 6:336. § (2) bekezdésének értelmezése körében egyértelmű eligazítást adnak:

„A bérleti díj a használat ellenértékét képezi, ezért ha a jogviszony tartama alatt van olyan időszak, amikor a bérlő a dolgot nem használhatja, mégpedig rajta kívül álló, saját érdekkörén kívül felmerült okból, akkor arra az időre bérleti díj nem jár. ” (Optijus Ptk. kommentár)

„Arra az időre azonban, amely alatt a bérlő a dolgot a saját érdekkörén kívül felmerült okból nem használhatja, bér nem jár. Általában csak akkor tagadhatja meg a bérlő a bér fizetését, ha olyan körülmény miatt nem tudja a dolgot használni, amely a bérbeadó szavatossági felelősségét alapozza meg, vagy amely mindkét fél érdekkörén kívülálló okból (természeti csapás, a dolognak harmadik személy általi megrongálása) következett be (a bérlő körülményeiben akaratán kívül bekövetkezett változás: esetleges betegsége, szabadságvesztés büntetésének töltése stb. tehát nem ilyen, mert ezek a bérlő érdekkörében felmerült események).” (Jogkódex Ptk. kommentár)

Mivel kereskedelmi célú bérleti szerződések alapján működő üzletekről van szó, ezért a törvény értelmében fennálló használat csak abban az esetben valósulhat meg, ha a bérlemény kereskedelmi forgalom bonyolítására képes üzletként történő működtetésének jogszabályi lehetősége fennáll és a gyakorlatban meg is valósult. Mindez azonban a rendkívüli jogrend idején a vírusjárvány visszaszorítását célzó egyes, később említendő rendeletek által a nem stratégiai árukat forgalmazó üzletek esetében ellehetetlenült.

Önkényes és téves ezért az olyan bérbeadói értelmezés, hogy a kijárási és nyitvatartási korlátozásokkal érintett üzletek bérlői ezen időszakban is bemehettek a bérelt üzleteikbe, tehát mintegy „használhatták” azokat.

Nem vitatható, hogy a világszerte akkorra már több, mint egymillió megbetegedést okozó COVID-19 járvány miatt hazánkban indokolt volt a veszélyhelyzet kihirdetése 2020. március 12-i hatállyal (40/2020. (III. 11.) Korm. rendelet a veszélyhelyzet kihirdetéséről). Az ezt követően Aaz Országgyűlés által idén március 30-án elfogadott, a koronavírus elleni védekezésről szóló 2020. évi XII. törvényről és az azt ért, politikailag motivált, valótlan, megalapozatlan, felelőtlen és a vírusjárvány okozta veszélyhelyzetben szükséges és kívánatos nemzeti együttműködés, illetve európai szinten a szolidaritás, szuverenitás és az alkotmányos identitás tiszteletben tartásának követelményével ellentétes vádakról a Nemzeti Jogvédő Szolgálat külön jogi állásfoglalást adott ki 2020. április 3-án.

A veszélyhelyzet 2020. június 18-án szűnt meg a 2020. évi LVII. törvény alapján. A legfontosabb kérdés az hogy az Országgyűlés és a kormány a rendeletalkotáskor és törvénytervezet szerkesztésekor, a törvény megvitatásakor és elfogadásakor az Alaptörvény által elismert elvek és szabályok szerint járt-e el? Nem élt e vissza hatalmával a jogalkotás terén?

A nem stratégiai áruértékesítéssel foglalkozó üzletek működését több jogszabály jelentősen korlátozta a rendkívüli jogrend idején.

Ezzel szemben a stratégiainak minősített üzleteket csak minimálisan érintették korlátozások és nem is szenvedtek jellemzően veszteséget. Ebbe körbe az élelmiszert, az illatszert, a drogériai terméket, a háztartási tisztítószert, a vegyi árut és a higiéniai papírterméket árusító üzletek, továbbá a gyógyszertárak, a gyógyászati segédeszközt forgalmazó üzletek, illetve az üzemanyag-töltőállomások tartoztak.

Tény, hogy 2020. március 17-től a 46/2020. (III. 16.) Korm. rendelet 6. §-ának értelmében a nem stratégiai áruértékesítéssel foglalkozó üzlet 15 óra és reggel 6 óra között nem lehettek nyitva. 46/2020. (III. 16.) Korm. rendelet

A korlátozás szerint a foglalkoztatott ugyan használhatta az üzletet, de a bérleti szerződés célja szerinti kiskereskedelmi jellegű üzlet üzemeltetés és ennek megfelelő használat nem volt lehetséges, mert a vevők boltba történő belépését a fenti időszakban jogszabály tiltotta, így az üzletszerű működés 15 óra és reggel 6 óra között lehetetlenné vált.

Azonban ezek időszak előtt is a veszélyhelyzet elrendelésének napjától megindult a „Maradj otthon !” című – vírusjárvány elleni védekezés érdekében egyébként szükséges – kormányzat kampány, amely a potenciális vásárlókat visszatartotta a vásárlási célú mozgásoktól. Sok üzlet számára a vevőkör egy jelentős részét képezű turizmus március közepétől lényegében megszűnt, mivel a március 16-án bevezetett korlátozás eredményeképpen külföldi magánszemélyek Magyarországra nem utazhatnak be.

Röviddel ezután a kiskereskedelmi tevékenység üzletszerű folytatása a 6 óra és 15 óra közötti időszakban is ellehetetlenült a nem stratégiai áruértékesítéssel foglalkozó szektorban, mert 2020 március 28-án hatályba lépett a kijárási korlátozásokról szóló 71/2020. (III. 27.) Korm. rendelet, amelynek 3.§ -a szerint a polgárok (köztük a potenciális vevők) csak alapos indokkal hagyhatták el otthonukat. Így például a népművészeti árucikkeket, ajándéktárgyakat, ruházati cikkeket és virágokat forgalmazó boltba való belépés nem minősült a rendelet 4. §-a szerinti kivételnek, tehát jogszerűen nem is léphetett be vásárló ezen boltokba, ez pedig a kereskedelmi üzletek kiskereskedelmi célú használatát ezen időszakban is kizárta.

A kijárási korlátozásokat végül vidéken 2020. május 4-én, Pest megyében május 14-én, Budapesten 2020. május 18-án oldották fel, ezen rendelkezések egyidejűleg feloldották a boltok nyitvatartási korlátozásait.

A fentiek alapján egyértelműen megállapítható, hogy a veszélyhelyzet elrendelésének napjától (március 11.) a kijárási és nyitvatartási korlátozások időszakának fentiek szerinti végéig a bérleményeket a bérleti szerződés szerinti, üzletszerű kiskereskedelmi tevékenység céljára saját érdekkörön kívüli okból, a vírusjárvány miatt elrendelt veszélyhelyzetben hozott kijárási és bolt nyitvatartási korlátozások összessége, összhatása miatt nem tudták a nem stratégiai áruértékesítéssel foglalkozó szektorban működő bérlők használni. Erre figyelemmel bérleti díj nem jár erre az időre, de a bérlőt terheli a bérlemény ezen időszakra eső működési költsége. Értelemszerűen tehát ezen időszakra eső bérleti díjjal késedelembe sem eshettek a bérlők, így azt az óvadékból sem lehet levonni, illetve bérleti díj nem fizetés miatt jogszerű felszólítást sem intézhetett a bérbeadó és nem is mondhatja fel a bérleti szerződést.

Bérleti szerződés felmondására egyes szakmai szegmensekben (pl. turisztikai szolgáltatást nyújtók) is felmondási moratórium lépett be június 30-ig. Született ugyan egy kormányrendelet a veszélyhelyzet ideje alatt az állami és önkormányzati bérleti szerződésekre vonatkozó eltérő szabályokról (186/2020. (V. 6.) Korm. rendelet), de ebben a korlátozások bérleti díjra gyakorolt hatása nem került rögzítésre. Ugyanez a helyzet a veszélyhelyzet megszűnésével összefüggő átmeneti szabályokról és a járványügyi készültségről szóló 2020. évi LVIII. törvény bérleti szerződésekre vonatkozó szabályaival.

Sokat segítene a bérelt üzlethelyiségben működő, nemzeti értékeket hordozó árukat forgalmazó és minden más kiskereskedelmi vállalkozásokon, ha COVID-19 vírusjárvány miatti, fentiek szerinti lehetetlenülés tényét a nem stratégiai üzletek tekintetében az érintett időszak tekintetében speciális jogszabályi rendelkezés határozná meg az egyértelműség kedvéért. Ennek hiányában azonban a Ptk. 6:336. § (2) bekezdése is világos iránymutatást ad a fent kifejtettek szerint.

Jogszerű megoldás tehát csak az lehet, ha fentiek szerinti időszak tekintetében a bérbeadók eltekintenek a bérleti díjtól, ezt az időszakot elszámoltnak, lezártnak tekintik és tartózkodnak a bérlőkkel szembeni bármilyen emiatti jogkövetkezmény érvényesítésétől.

A hazánkban világviszonylatban is kiemelkedő hatékonysággal leküzdött járvány nem kívánt gazdasági következményei így is megoszlanak a bérleti jogviszonyban a felek között, mivel a bérbeadók ugyan elesnek erre az időszakra a bérleti díjtól, de a bérlők az ellehetetlenült időszak tekintetében viselik a bérlemény működési költségeit, a munkavállalók bérezésének terheit és jelentős elmaradt hasznot, mint veszteséget. A hosszú távú jogviszonyok körében a felek jóhiszemű és tisztességes együttműködésre különösen kötelezettek, így a vitás helyzetek megoldása érdekében érdemes keresniük a tisztességes és jogszerű megegyezés lehetőségét, amelynek jogi alapjait a fentiekben fejtettük ki.

Ismereteink szerint egyes önkormányzatok jelentősen csökkentették az önkormányzati üzlethelyiség bérlemények bérleti díjait a korlátozásokkal érintett időszakra, bár a csökkentés helyett, ahogy arra utaltunk valójában a teljes érintett időszakra való bérleti díj elengedés az indokolt.

Nemzeti Jogvédő Szolgálat közleménye, www.njsz.hu, kelt: Budapest, 2020. július 15., kiadta: dr. Gaudi-Nagy Tamás ügyvezető

Nemzeti InternetFigyelő (NIF)